撰文　周宇銀、姚蔚真

除了上篇提到的軟件措施，可促進青銀共居的硬件的配置同樣不可忽略。針對香港處境，謝偉銓曾提出活化工廈的倡議，主張鬆綁工廈改建成居住空間的技術限制，以整棟翻修的形式，讓工廈可以成為青年商住兩用、時尚流行的Loft空間，並交由一些非牟利機構營運，讓活化工廈成為「青銀共居」的實驗地。

不過，活化工廈當中一大問題是建築限制。「本地《建築物條例》限制多，維修舊建築時，必須跟從新法例。」香港有很多舊樓，它們的樓梯、採光等未必符合新建築條例標準。謝偉銓建議政府在法例上拆牆鬆綁，容許彈性存在，讓新、舊建築有兩套不同建築標準，包括放寬共居單位的消防條
例及工廈單位轉住宅單位等規管。

調整「公」「私」空間黃金比例

共居的意義不是只求一宿，住戶之間的連繫更是混齡共居生活的重要價值。玖樓在共居方面的理念是：「強調適當比例的公共空間，例如公共廚房、共同工作空間、休憩空間甚至健身房等等，以及平價但適切的空間設計。為的是讓每位居民能在宜居的環境裏同時享受社交生活。」

公共空間能創造共享價值，活化人與人之間交流，讓「回家」不只是回到一個棲身地方，而是回到充滿溫情的空間。在Plaza de America，為了方便住客溝通，就特別預留寬闊通道，而開揚的天井設計，亦令長者打開門就可以呼叫樓上樓下的鄰居，再加上天台的小花園、開會用的共用室等，亦令長者和青年住戶常有機會碰面。不過，即使身處同一屋簷下，每個人都想擁有屬於自己的生活空間。因此林正財認為，在空間設計上需多下心思，讓住客享受熱鬧的「共居」時亦擁有一定的私人空間。

在玖樓的「三峽北大青銀共居計劃」裏，三峽北大社會住宅的每一戶都是3房2廳的格局，玖樓便將3戶打通，把分割的空間變成一個可以容納10人居住的「家」。每個人除了擁有自己的房間， 還可隨心情到「玩」廳、「食」廳、「作」廳這3個公共空間，將公共空間效益最大化。

柯伯麟又提及，長者年紀大了，特別需要注意他們的身體健康，因此應引進「通用設計」。謝偉銓亦抱同樣想法，「要配合不同年齡和身體狀況的住戶的需要，即使住戶年老或行動不便，仍可在原有單位繼續安居。」

香港：官、商、民三方協作

前年香港社會服務聯會推出「社會房屋共享計劃」，開啟政府、房地產業主及社會服務組織三方合作的先例，作為推動共享房屋的「過來人」，香港社會服務聯會社會房屋共享計劃政策研究及倡議項目總監何俊傑指出，另一個讓「青銀共居」成功的條件，是讓非牟利社福機構成為這類型社會房屋的經營者，這樣才能確保該房屋的設計、經營，以至室友的遴選、搭配等，都從用家角度出發。「因為只有服務機構才會思考如何透過配搭不同的人達至共融，當中需加入哪些活動元素，方能加強居住者的連結，讓他們能互相支持。」

要讓「青銀共居」的構想在本港落地生根，便要超越傳統單一、個別地看待問題的思維模式，透過跨領域、多方面的協作，才能讓構想得以實踐。非牟利機構的角色固然重要，但若要讓計劃持續成長，商界的角色必不可少，其中一個現時於社會備受討論的方式，便是透過改裝閒置工廈，成為「青銀共居」房屋。

不過，在謝偉銓看來，若商界出錢改裝閒置工廈作過渡性房屋，工廈改裝成為房屋的期限也只有短短5年，居住年期短暫。對於發展商而言，居住年期愈長，能「回本」的機會便愈高，因此，唯有延長這些工廈改裝成過渡性房屋的年期，方能吸引更多商界企業參與。

贊助房屋裝修、資助設置家具等，都是商界可以參與建設「青銀共居」的方式，不過亦只屬慈善捐獻性質。在寸土寸金的香港，若然發展商能捐出閒置土地，對於「青銀共居」類的社會房屋發展實有相當大的幫助。何俊傑直言，其中一個推動商界為「青銀共居」等社會房屋的發展捐出土地的誘因，是透過「土地共享先導計劃」，讓發展商捐出棕地及農地。

不過，若要讓這種公私營合作發展私人土地的模式獲得公眾的信心，緩解民間對「官商合作」的負面印象，何俊傑直指需建立一套全新的機制，讓非牟利機構參與其中。

「我們可以仿效美國、加拿大的做法，設立獨立於政府的非牟利機構——社區土地信託基金，這個機構將以發展可負擔房屋及建立可持續社區為宗旨，收集發展商捐出的土地，並以比賽的方式，收集非牟利機構自創的社會房屋發展方案，選出最能達至發展可負擔房屋的方案，讓勝出的機構發展用地。」何俊傑認為，這個新的機制有助建立大眾對公私營合作的信心，如此才能吸引發展商捐地。

說到底，要推動「青銀共居」，政府需擔當牽頭的角色，並容許非牟利機構擔當經營社會房屋的主導角色。何俊傑建議，在發展社會房屋的過程中，宜設立一個中介平台，能為多方穿針引綫，連繫各方力量。「香港不乏物業管理經驗豐富的發展商，而這個中介平台就能串連這方面的專家，教授知識予非牟利機構，令這些機構成長。」何俊傑認為，現時本地的非牟利機構仍缺乏房屋管理方面的經驗與知識，而商界的經驗正可彌補這些不足。

後記：從青銀共居到青銀社區

在構思「青銀共居」環境時，我們要從不同角度出發，思考如何能加強共居者的交流。若我們把眼光再放遠一點，把長者友善元素納入規劃社區、規劃城市的過程裏，才能把共融提升至社區層面。林正財坦言，放眼本地的社區，不論是商場的設計，還是屋邨的會所設計，均不是長者友善，但在外國，早已有不少發展商把長者元素加入其發展項目裏，例如發展長者友善的商場、適合長者居住的單位及會所設施，孕育出可達至居家安老的住宅項目，成功開拓了不少商機。

(系列完)